Wann lohnt sich eine Überprüfung der Immobilienbewertung?
Eine Immobilienbewertung ist oft die Grundlage für eine der grössten finanziellen Entscheidungen im Leben. Doch Bewertungen sind keine exakte Wissenschaft – sie basieren auf Annahmen, Vergleichsdaten und Ermessensspielräumen. Selbst seriöse Gutachter können dabei Fehler machen oder wichtige Faktoren übersehen. Eine unabhängige Überprüfung lohnt sich in vielen Situationen.
Beim Kauf einer Immobilie
Wer eine Immobilie kauft, erhält häufig eine Bewertung vom Verkäufer oder dessen Makler – also von einer Partei, die ein Interesse an einem hohen Wert hat. Auch Bankbewertungen für die Hypothekenfinanzierung können den effektiven Marktwert über- oder unterschätzen. Eine unabhängige Zweitmeinung gibt Ihnen Sicherheit, bevor Sie unterschreiben. Bei einem Kaufpreis von CHF 1,2 Mio. kann eine Überbewertung von nur 8% bereits CHF 96'000 ausmachen.
Beim Verkauf einer Immobilie
Makler und Bewertungsunternehmen haben unterschiedliche Interessen: Einige bewerten zu hoch, um einen Auftrag zu erhalten, andere zu tief, um einen schnellen Verkauf zu erzielen. Wenn Ihnen eine Bewertung vorliegt, die Ihnen unrealistisch erscheint – in die eine oder andere Richtung – lohnt sich eine Plausibilitätsprüfung. So verhandeln Sie auf einer soliden Basis.
Bei Erbschaft oder Scheidung
In Erbschafts- oder Scheidungsverfahren wird der Immobilienwert oft zum Streitpunkt. Wenn bereits eine Bewertung vorliegt, die von einer der Parteien in Auftrag gegeben wurde, ist eine unabhängige Überprüfung besonders wichtig – nicht als Gegengutachten, sondern als neutrale Plausibilitätsprüfung, die aufzeigt, ob die verwendeten Annahmen vertretbar sind.
Typische Fehlerquellen in Bewertungsberichten
In der Praxis begegnen uns immer wieder dieselben Schwachstellen:
Falsche Vergleichsobjekte: Der Bewerter zieht Objekte heran, die in Lage, Zustand oder Grösse nicht mit Ihrer Liegenschaft vergleichbar sind – was den ermittelten Wert nach oben oder unten verzerrt.
Falscher Kapitalisierungssatz: Beim Ertragswertverfahren (relevant für Renditeliegenschaften) hat der gewählte Kapitalisierungssatz einen enormen Einfluss auf das Resultat. Eine Abweichung von 0,5 Prozentpunkten kann den Wert eines Mehrfamilienhauses um 10–15% verändern.
Nicht berücksichtigte Investitionen: Kürzlich durchgeführte Renovationen wie eine neue Heizung, ein saniertes Dach oder modernisierte Badezimmer werden im Bericht nicht oder nur teilweise eingepreist.
Baurechtliche Reserven übersehen: Besteht noch eine Ausnutzungsreserve – also die Möglichkeit, das Gebäude zu erweitern oder ein weiteres Gebäude zu erstellen – wird dies in vielen Bewertungen nicht oder unzureichend berücksichtigt.
Veraltete Marktdaten: In einem sich schnell verändernden Markt können Bewertungen, die auf Daten von vor 12–18 Monaten basieren, erheblich vom aktuellen Marktniveau abweichen.
Was kostet eine falsche Bewertung?
Bei einer Immobilie im mittleren Schweizer Preissegment (CHF 800'000 – CHF 1,5 Mio.) entspricht eine Bewertungsabweichung von 10% bereits CHF 80'000 bis CHF 150'000. Die Kosten einer unabhängigen Überprüfung sind im Vergleich dazu minimal – bei Immoclar ist die erste Einschätzung sogar kostenlos.
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